上吉深圳房产-这是“最坏的市场”,也是“最好的市场”吉科刷【深圳】

房产政策 Pretext 1个月前 (07-05) 3次浏览 0个评论

来源:朱罗纪

有些粉丝问我怎么看深圳房地产的上半年。

我们从需求-供应的角度来看一看。

需求量无从观察,只能看成交量。

1-6月,深圳新房备案成交量16126套,创下2019年以来4年新低,同比减少38.3%,这个数字比2020年疫情爆发时的上半年还要低。

如果自2015年来看,这个成交量是很差的,甚至可以说是最差之一。

其一,从过去的8年历史看,这个半年度成交量是第三低,2022年H1的新房成交量只比2017H1、2018H1高。但是,那两个半年度,主要原因在于供应量太少——分别是7774套、11616套。而2022年上半年,深圳住宅的批售量为18144套,在过去8年历史上是第四高,2020年以来的半年度供应新高。

其二,在历史上的大部分上半年,深圳新房都是供应低于成交的——2015年以来只有2019年H1供应量超过了成交量,2022年上半年是少有的第二个供应大于成交的年份。

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这是新房成交。再看二手房。

2022年上半年,深圳二手房成交量9965套,创下自2007年以来16年的上半年新低。环比下降18.7%,同比大降65%!这是历史上的最大跌幅,2007年以来的16年,深圳二手房跌幅最大是在2008年上半年,跌幅为62%。

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两相叠加,贝壳的这个数据很有表现力。过去5年,深圳新房+二手房月均总成交是11823套,而今年上半年月均成交是不足6000套,仅相当于过去5年的月均一半。

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我的看法有三点。

1)今年上半年的深圳房地产市场,是历史上最惨最低迷的,这个判断是成立的,数据显示了这一点,我们要记住这个非凡的岁月。

2)原因是多重的,主要因素是没实力+没信心。“没实力”是指需求量不足,这个是主要是因为去年的GF爆锤搞得很多行业大裁员,收入下滑;以及持续的疫情政策,搞得大家兜里没钱了。“没信心”指的主要是不确定性,看不到爆锤+隔离政策何时可以结束,节制消费的意愿大升。在房地产方面,主要是指住房参考价大幅抬高首付,打残市场。总之,再重复一遍,这就是JJ危机。

3)成交量触底,缓慢复苏展开。看月度变化,我依然认为眼下这个房地产市场已经触底了,市场自二季度以来展开了缓慢复苏,现在还处于这个过程。相比于3546套成交的最惨一季度,二季度的成交环比上升了81%。这个量我认为是触底了,和以前自然是不能再比了,原因是“住房参考价”的本质改变了整个市场的估值,但是市场正在慢慢的适应这一切。

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以上是侧重需求量的角度观察,我们再从供应的角度看市场已经以及即将出现的变化。

最主要的判断是:深圳新房供应量在今年以及未来都会持续大增,这是最值得买家欣喜之处(当然,对开发商而言,这是“坏消息”)。

一方面,2019年开启的“土地大供应”计划,效果都已经表现在了市场上。参看上面的新房供求图,自2017年-2021年,深圳年度住宅批售量分别为:33674套、38416套、46500套、53933套、61684套。2021年深圳商品住宅的有效供应,相比于2017年,已经大增83%!

这是非常重要的信息。我们在2021年以来迎来了一个较长的房地产市场调整期,自然有上面的诸多因素(它们严重造成了需求萎缩),但也和这个供应显著增加的原因密切相关!

这还是其一,还有另一方面,在未来。从官方的公开信息看,锐意增加住房供应的决心没有丝毫减缓,这意味着深圳包括商品住房在内的供应增加将是一个方向性的趋势变化。

住建部门上周发布了《深圳市住房发展2022年度实施计划》,其中披露:2022年,深圳计划建设(新开工)商品住宅约7万套,有效供应(批售+现售)约6万套。计划建设筹集公共住房不少于 12 万套(间),计划供应分配公共住房不少于 6.5 万套(间)。

关于这个供应量的解读,我之前已经有两篇文章,大家可以去翻一下《深圳“十四五”住房建设规划解读》、《深圳2021供房计划:总量超预期大增5成,商品住宅占比跌至3成》。重点看下图:

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显然,供应量的增加,这一切都在按“十四五”计划推进,未来2年,供应更多。以上这些各类住房供应,会在未来一个相当长的时期内持续发生效用。尤其是可售型的公共住房,价格只有市场价的一半,这些会分流相当大的一批受益群体。但到底受益者是哪些人,我想在未来的某一个时段,来做一个统计,会非常的有趣。

总体来说,深圳现在的房地产市场,可以用“此消彼长”四个字来形容。一方面是需求量在萎缩,无论是基于实力还是基于信心,这个需求量都处在历史非常低迷的年份。而另一方面,则是供应量同时在上升,并且这种上升是趋势性的。

故此,我们可以形容现在的房地产市场是一个久违的“买方市场”——之所以说它“久违”,是因为在过去的20多年,它只在2003年之前以及2011-2014年出现过。对于买家而言,这当然是一个“好市场”。这时候买房子,就像去买白色家电一样,选择空间大,并且不用担心被抢购。

一句话说完:这是“最坏的市场”,也是“最好的市场”。

很多童鞋最近问我的买房意见,我之前已经说了不少。今天我重点针对自住刚需,只给我个人的两个建议,供各位谨慎参考。

1)如果你需要买房住,没有比这更好的市场。我经历了多轮周期,只能说,如果我现在需要换房子,我会毫不犹豫的买。因为在房地产这种大宗资产市场,所谓的“刚需”,实在是太亏了。从来都是“羊群”,每次都是等到“知更鸟报春了”才去进场,宁愿大涨的时候去抢房子,而从不愿意跌的时候慢慢挑房子。对于在“好城市”买房住而言,逆向思维实在是最重要的思维。

有的人问,是不是底,买了会不会再跌,买了发现有更好的盘咋办……等等这些问题,我不回答不了。市场波动无法预测,我不能告诉你,你下在下注5年之后可以翻倍——那就等于告诉你,5年之后的某一天,你在南山的某个十字路口可以捡到500万一样。也许你下了注之后,市场继续跌,但更多时候市场是好几年不涨价,就是这样,很多童鞋都受不了的。耐心,在市场里,是特别稀缺的品质,大部分人不具备。所以,我不认为刚需入市就带着靠房子赚钱的思想,这是很危险的。当然,我知道大部分人也说不明白,这个也随大家了。

2)高度注意房企的品牌风险。这个我之前讲过一次,这里再重申,因为现在这属于重大风险。无论你是自住还是投资,在决策的时候,不要只顾得做“限价红利”的分析,而一定要尽最大可能的防止楼盘最终出现开发商无力交付的危险。“限价”的确是一个红利,但在某些开发商身上,也会变成一个大坑。尤其是现在,没有证据表明,房企已经深陷的流动性大危机有显著缓解的趋势。

所以,当你下注的时候,开发商的财务分析一定、一定是现在最为重要的一环。深圳乃至全国,已经有很多房企的楼盘都陷入停工漩涡,你图ZF的限价帮你赚大钱,也可能直接连本金都亏了。这个要切记,至于方法,难以公式化,只能是在买之前针对具体楼盘做认真分析。

上次建了一个500万预算群,是鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多,具体如何选盘变得复杂,应很多刚需粉丝的呼吁,新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”,我就同时开建三个不同的群——预算在500万内、1000万内、1000万+,有需要的童鞋,都可以扫下方二维码,备注清楚。希望大家通过交流,可以帮助自己更好的“买对”。

原标题:这是“最坏的市场”,也是“最好的市场”

文章来源:http://news.szhome.com/377267.html

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