上吉深圳房产-黄江和光明倒挂了!吉科刷【深圳】

房产政策 Shine 1个月前 (07-05) 2次浏览 0个评论

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上一篇文章之后,我想继续一个话题:光明四万多都卖不动了,隔壁黄江的房子该卖多少钱?

与光明接壤的东莞黄江,新盘科学城时区上个月开售,备案价将黄江的天花板直接捅破了4。

科学城时区备案均价3.69万,最高单价40554,黄江最高价和光明最低限价盘的价差不到2000。

深圳最被看好的光明,房价4万出头;东莞普通镇区黄江,房价破了4万,这个事情就有点魔幻了。

是不是黄江和东莞的长安、虎门、厚街类似,属于经济强镇,本地购买力对房价有强支撑?

并不是,2021年东莞32镇街的GDP排名,黄江排名第14,GDP总量256.4亿。

对比第一名的长安880.7亿,第二名虎门720.1亿,第三名南城城701.8亿,第四名东城670亿,相差甚远,经济体量只有长安的29%。

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比城市界面,黄江和东莞普通镇街差别不大,不但和松山湖没法比,也远不如南城、东城、寮步、虎门、长安。

与黄江GDP和界面接近的镇区,麻涌新盘封顶价25000,沙田26000,东坑23000,黄江直接顶到40000,和莞城、东城、万江齐平,这勇气肯定不是梁静茹给的。

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科学城时区的勇气来自于:

1、地铁物业

科学城时区距离东莞在建的1号线地铁口黄江北很近,属于地铁盘。

2、炫酷的TID概念

所谓TID,是由TOD衍生而来的。

所谓TOD,指的是以交通枢纽为核心,5-10分钟的步行距离为半径,融入产业、居住、教育、商业等复合业态,打造一个微型城市。

TOD还没炒热乎,加了一层马甲的TID又来了。TID又是什么高端概念,咱没文化,咱也不懂。

3、临深临光明

距离光明只有4站地铁,如果未来东莞1号线能和深圳6号线支线实现接驳,可以直抵光明腹地凤凰城。

有这么多优势的科学城时区,值不值4万?

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先说地铁,东莞目前开通的地铁线只有一条,就是2号线。贯穿东莞南北。

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地铁1号线在建,横贯东莞东西。预计2024年开通。

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科学城时区位于1号线东部的倒数第三站,黄江北站。

地铁能给科学城时区带来多少溢价?

我对比了1号线地铁口的房价,大朗和寮步地铁口次新挂价3万5,成交3万出头;东城南城地铁口次新挂盘4万多,成交4万左右;道滘镇地铁口次新挂盘2万8,成交2万5。

对比这个价格体系就很清晰了,黄江的科学城时区把自己卖到了接近南城东城的价格,高于大朗和寮步,远高于道滘。

同样是地铁站,黄江北站对比1号线大部分站点,位置偏远,配套低端,周边全是厂区,还有大型垃圾中转站,数年内看不到环境改善的迹象,为什么敢标这么高的价?

是TID吗?这种高端概念已经很难忽悠到人了。

是临光明吗?

可是大哥,光明现在4万多都卖不动了,你怎么还敢卖4万呢!

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楼市是一片汪洋大海,远看海面风平浪静,等你走近就会发现,海浪此起彼伏,有波峰有低谷。

不论是城市内部,还是城市与城市之间,都是如此。所谓的价格体现价值,不存在的。因为多重外因和内力的影响,有的区域被高估,有的区域被低估,然后不断调整,永不停息。

何况现在不同城市还设置了多重壁垒,有的敞开大门,有的禁止入内;有的给钱给政策尽情买,有的绑住手脚不准买。价格扭曲只会更严重。

在分城施策的极端调控下,才会出现光明和黄江价格接近的怪现状。

大家都知道黄江和光明都是4万肯定要选光明,所以科学城时区6月初开盘,高举高打,入市即遇冷,不得不启动两大法宝,打折加转中介。

最低32500的房源打完折29500,打了9折,最高40500的房源打完折35000,打86折,力度大的吓人。

现场成交还有10万元的车位券和家电大礼包赠送,相当于又让利3个点。

不仅如此,还给出了渠道2.55的高佣,卖一套房中介拿走十几万。

重赏之下必有勇夫,启动联动销售的当天,几乎全东莞的中介都去项目踩盘学习了,单日到访800多组,学习之后再把TID和临光明等概念传达给客户。

全方位立体轰炸之下,首期推出的200多套房源终于去化了八九成。

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买到这个盘,除了2号线地铁是确定要开通的,其他概念都停留在PPT上。对了,这个盘还有一个主打概念,就是东莞的1号线即将和深圳6号线支线实现对接,等对接了房价必然上天。

我又要开始讲真话了。

东莞1号线的终点站黄江中心,和深圳6号线支线的终点站科学城东,有5公里的直线距离。

两城地铁线对接的消息,一直是东莞单方面放出,都是东莞在研究,在规划,深圳方面从来没有承认过。

不出意外,这5公里想要连接,会比惠阳14号延长线还困难,原因很简单,这几个地方靠临深已蹭了多少好处,想让深圳再拉一条地铁线过去,把房价炒到5万,凭什么呢?

即使若干年后真的梦想实现了,地铁连接了,黄江北站需要14站才能到达光明核心凤凰城,还要转地铁,耗时超过1小时,现在凤凰城的房价不过5万多。

黄江已经把未来若干年有的没的预期全部透支进来了,不出意外的话,买入即横盘,然后一直横下去。

今早东莞又一次发布新政,我就不专门解读了,财富圈发了一条随笔,偷个懒放在这里吧。

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原标题:黄江和光明倒挂了!

文章来源:http://news.szhome.com/377266.html

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